El nuevo boom en Uruguay: el rústico pueblo hippie chic que vende lotes y casas cada vez más millonarias

En 1753, el capitán Joseph Polloni encalló con su barco en la costa del norte uruguayo. Su nombre bautizó en ese entonces al cabo de esa zona como “Polonio”. Hoy en día, el lugar tiene reputación de ser un “oasis de desconexión” porque no tiene con servicios de electricidad ni agua corriente y las casas están salpicadas entre los médanos.

Ese aislamiento así como su naturaleza agreste, es lo que hizo del pueblo un lugar que han elegido varias famosas para pasar unos días fuera del radar, como por ejemplo Eugenia Tobal, Inés Estévez, Florencia Raggi y Eleonora Wexler para pasar días entre amigas, y el cantante Jorge Drexler que lo tiene en su lista de destinos favoritos.

El destino para tomarse unas vacaciones del celular, la tablet y la tv está ubicado en el Departamento de Rocha. Es un pueblo de pescadores que se instalaron entre las décadas del 60 y el 80 por el negocio de la exportación de piel de lobos marinos, animal que abunda en el cabo. A día de hoy permanecen las construcciones locales de esa población original y según el último censo residen menos de 100 personas.

Agreste y virgen, el lugar ideal para el détox de la rutina urbana atraviesa un despertar inmobiliario. “En estos días han habido movimientos de compraventa a precios muy destacados que posicionan al Cabo como un destino top a nivel de precio por metro cuadrado″, destaca Diego Rubio, vecino y socio de Gabasol SA, que es la sociedad dueña de las casas de la playa Sur. En lo que va del año se vendió una casa de 91 m² a US$763.725 y otra de 130 m² a US$580.000. “En general, hay entre seis y siete compraventas en el año”, agrega Medardo Manini Ríos, presidente de S.A Gabasol.

Desde su visión, los precios extravagantes para metrajes tan reducidos se explican por tres motivos. Por un lado, “la exclusividad de la zona y la demanda creciente”, ya que destaca que muchas veces las familias que van a tener unas vacaciones sin wifi se encantan con la forma de vida que promueve el lugar y buscan comprar una propiedad.

Por el otro, destaca la oferta limitada. En 2009, las 4815 hectáreas que conforman Polonio ingresaron al sistema nacional de áreas protegidas y fue declarado Parque Nacional. Esta denominación reafirmó la voluntad de los pobladores de no querer explotar la tierra sino preservarla. “El colectivo no quiere urbanizar porque queremos preservar la identidad que hace que Polonio tenga su magia”, afirma Manini Ríos.

Compradores que son socios de la tierra

La zona urbana de Polonio se concentra en una misma microzona y a la vez se subdivide en norte, centro y sur, aunque estas divisiones están a pocas cuadras de distancia. Diego Rubio, por ejemplo, es uno de los 78 socios de las 211 hectáreas de la zona sur, que llegan casi hasta la ruta 10 donde está el acceso al cabo. La misma se constituyó como sociedad en 2003, cuando los pobladores que tenían allí sus casas le compraron la tierra a la familia terrateniente. Se pusieron de acuerdo en que para preservar el lugar no se construirían nuevas casas y que la tierra sería de todos, por lo que la compraventa de las propiedades en realidad es un intercambio de acciones.

En la operación, se compra una acción que otorga el derecho de habitar la propiedad construida y el comprador se convierte en socio, pero la regla común es que “el jardín es de todos”, no hay divisiones prediales por cercos ni alambrados y más allá de las casas no hay propiedad privada.

Si bien la sociedad acordó no vender más acciones y no desarrollar la tierra con más casas, las preexistentes “se transformaron desde que compramos hasta el presente y el estándar es de calidad media a media-alta”, explica el Presidente de Gabasol SA. Describe que hoy las casas van de 50 m² la más chica a 150 m² y tienen un confort que antes no tenían: paneles solares, un ecosistema de bombas para presurización del agua para duchas, calefacción para usar la vivienda fuera de temporada y cerramientos de buena calidad.

Las tierras del centro donde se concentran los servicios pertenecen al Estado, aunque ahí todavía hay casas privadas de los pobladores originales. Algunas de estas construcciones se transformaron en hostels o locales comerciales, ya que al cesar la faena de lobos los residentes tuvieron que reconvertirse. En esta parte del cabo hay un faro al que no se puede acceder y una escuela pública donde estudian siete niños.

Por último, las tierras del norte que incluyen la famosa playa La Calavera atravesaron conflictos legales entre los herederos de la sucesión Tisnés (propietarios originales del predio) y sus pobladores por más de tres décadas. El año pasado se terminaron por resolver y la desarrolladora Balsa & Asociados compró las 200 hectáreas norteñas con 85 casas preexistentes y creó el “Programa Arenas del Cabo”. Este permitirá comercializar tierras de US$170.000 y hasta 55 casas en el 2% de las 10 hectáreas habilitadas para hacerlo.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Los nuevos lotes y casas

Son varias las condiciones para desarrollar nuevas casas, criterios que responden al reglamento elaborado por la Dirección Nacional de Medio Ambiente para equilibrar las necesidades de desarrollo con las de conservación del lugar:

Los ranchos podrán tener una altura máxima de seis metros, con una superficie mínima de 40 m² y una máxima de 80 m² en caso de contar con una segunda planta.Deberán construirse sobre una plataforma de al menos un metro, entre otras disposiciones, para respetar la dinámica de las dunas.“Para preservar el paisaje visual, se exigirá que los ranchos respeten una distancia perimetral de al menos 15 metros con las casas vecinas, superando los 11 metros requeridos en el Plan de Manejo”, explica Balsa.El programa también hace hincapié en la biodiversidad, la gestión responsable de residuos y el manejo de las aguas residuales para evitar la contaminación de aguas superficiales y subterráneas.

La marea de turistas que se enamoraron de la seguridad y el ritmo de vida slow del cabo pero no encontraban la forma de echar raíces podrán comprar una parcela o una casa llave en mano, que tendrán desde 40 a 80 m² en dos plantas y costarán entre US$320.000 y US$900.000. Desde Balsa & Asociados plantean la opción de entregar casas completas para que el propietario no tenga que lidiar con las dificultades de construir en una zona aislada y sin servicios, y al mismo tiempo se aseguran de que cumplan con los requisitos ambientales, como usar materiales sustentables y ejercer prácticas para reducir la huella de carbono.

Desde el plan de negocios, estiman que venderán aproximadamente 10 parcelas por año. En lo que va del 2023 ya comercializaron siete parcelas a particulares y cinco casas a un pool conformado por 40 inversores y planean terminar las primeras viviendas dentro de un año.

Las claves del hit uruguayo

La temporada de verano en Polonio suele durar 50 días en los que lo visitan un promedio de 50.000 turistas. De ese promedio de 1000 personas por día no todos pernoctan ya que actualmente hay solo 500 camas disponibles. Los vecinos aseguran que las primeras dos semanas de enero es cuando más fuerte pisan los jóvenes, mientras que la segunda quincena así como en febrero y hasta Semana Santa predominan las familias.

Manini Ríos afirma que el 70% de las casas de Gabasol se ofrece en alquiler durante la temporada, pero que los dueños suelen manejar los alquileres de forma directa o a través de plataformas como Airbnb, no por inmobiliarias. En Airbnb hay 89 opciones para hospedarse en la zona que cuestan desde US$15 en una habitación compartida hasta US$500 la noche en una casa para ocho personas, aunque el alquiler temporario promedio por jornada en la plataforma es de US$122.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Cabo Polonio tiene características muy particulares que lo hacen un destino muy único y diferencian su identidad auténtica en el país.

Noches estrelladas: “No tenemos luz ni queremos tenerla. Nos manejamos con energía alternativa amigable con el medio ambiente y con el bolsillo porque reduce los costos. Por ejemplo, usamos paneles solares o molinos para generar electricidad y para el agua usamos sistemas de recolección de lluvia o cachimbas (aljibes) para sacar de los pozos subterráneos. Además, en la zona sur se prohíbe la contaminación lumínica de noche, por lo que las casas que estén iluminadas por dentro deben evitar que esa luz salga por las ventanas con cortinas”, cuenta Manini Ríos y agradece que en base a esas medidas “las noches de Polonio son mágicas porque ves el cielo como desde el planetario, con una presencia de estrellas muy fuerte”.Zona libre de vehículos: en el pueblo no hay calles sino huellas por las que circulan únicamente los vehículos 4×4 autorizados (proveedores y propietarios). Los turistas o visitantes no pueden ingresar con vehículos sino que entran y salen con los camiones 4×4 que llegan a la terminal una vez por hora en temporada alta. “La accesibilidad es la forma principal de preservación”, define el líder de la sociedad del sur.No hay ruidos molestos: si bien hay un boliche y locales comerciales, una de las virtudes del lugar es que no hay ruidos como en otros balnearios.Ritmo tranquilo: “Al desconectarte de la ansiedad que te produce la ciudad te desconectás del tiempo. En definitiva, es una propuesta de turismo o vida alternativa dirigido a salirte de lo que hacés normalmente en los lugares que van de veraneo”, señala Manini Ríos.

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La preservación de la naturaleza no quita que haya servicios para el turismo. “Hay restaurantes como por ejemplo La Perla, que es un hostel de buena calidad y donde cocina un chef internacional o El Bonito que abrió el año pasado y tiene opciones veganas; también hay un almacén y un boliche para salir a bailar.

En otro orden, el pueblo también cobró relevancia a fines del año pasado cuando se terminó de rodar una película con su nombre. Cabo Polonio, una producción de Cimarrón y bajo la dirección de Nicolás Gil sobre tres mujeres que redescubren los vínculos que las unen protagonizada por Zoe Hochbaum, Carmen Maura y Sofía Gala.

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