01/01/2023 a las 21:43 CET

La brutal escalada de la inflación desde el verano de 2021, agravada por la crisis energética provocada por la invasión de Ucrania por Rusia, ha llevado a los bancos centrales a iniciar una acelerada carrera de subidas de los tipos de interés de referencia en los últimos meses que está encareciendo las cuotas hipotecarias a un ritmo sin precedentes en la zona euro. Las previsiones, además, apuntan a que lo peor no ha hecho más que empezar. Así es el panorama que se encontrarán en 2023 tanto los hipotecados como quienes quieran acceder a una nueva vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler.

La brutal escalada de la inflación desde el verano de 2021, agravada por la crisis energética provocada por la invasión de Ucrania por Rusia, ha llevado a los bancos centrales a iniciar una acelerada carrera de subidas de los tipos de interés de referencia en los últimos meses que está encareciendo las cuotas hipotecarias a un ritmo sin precedentes en la zona euro. Las previsiones, además, apuntan a que lo peor no ha hecho más que empezar. Así es el panorama que se encontrarán en 2023 tanto los hipotecados como quienes quieran acceder a una nueva vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. 

1 ¿Qué ha pasado con el euribor en 2022 y qué perspectivas hay para 2023?

El euribor, que mide el tipo medio que se cobran los bancos entre sí por prestarse dinero y al que están ligadas la inmensa mayoría de hipotecas a tipo variable en España, ha vivido en 2022 una escalada sin precedentes desde su creación en 1999. El índice, así, se movía en diciembre del año pasado en zona de mínimos históricos (-0,502%), se disparó hasta cerrar noviembre en el 2,828% de media y en los últimos días ha superado el 3% por primera vez desde finales de 2008. El Banco Central Europeo (BCE), cuyos movimientos trata de anticipar el euribor, indicó hace unos días que prevé seguir elevando tipos (los ha llevado ya al 2,5%, tras 11 años sin elevarlos), con lo que es más que previsible que la referencia hipotecaria siga al alza. El servicio de estudios de Bankinter, por ejemplo, acaba de incrementar su previsión del euribor hasta el 4% en diciembre de 2024.

2 ¿Qué efecto tiene en las hipotecas?

Las cuotas hipotecarias llevan todo el año al alza y, entre noviembre y mediados del año que viene, van a subir aún más. Aunque hay créditos para la compra de vivienda a tipo variable que se revisan cada seis meses, la mayoría lo hacen una vez al año. Las cuotas suben si el euríbor está más alto que un año antes en el mes que sirve de referencia para revisar el crédito. La razón de que los mayores incrementos se hayan empezado a producir en octubre y se vayan a disparar a partir de noviembre es que normalmente se usa como referencia el euribor de dos meses antes. A partir del pasado noviembre, las revisiones se realizarán con un tipo que rozará y superará el 3% (más el diferencial firmado cuando se contrató el crédito), unas fortísimas subidas que se prolongarán durante más o menos un año. Los mayores incrementos se concentrarán en el primer semestre del próximo ejercicio.

3 ¿Qué supone para una hipoteca media?

El actual nivel del euribor implica para una hipoteca de 150.000 euros a 24 años con un tipo de euríbor más 1% pasar de una cuota mensual de 552 euros a pagar 843, es decir, 291 euros más al mes y 3.492 euros más al año. Para un crédito de 300.000 euros con las mismas características, el alza será de 1.105 a 1.686 euros: 581 euros más al mes y 6.972 euros más al año.

4 ¿Qué solución puede buscar quien tenga problemas de pago?

Lo primero que hay que hacer es acudir al banco y tratar de negociar. A las entidades les suele interesar hacerlo, porque no quieren que su cliente deje de pagar y tener que quedarse con el inmueble, ya que el proceso es costoso y su negocio no es el inmobiliario. Para hasta un millón de familias de rentas bajas (hasta 25.200 euros al año) y medias (hasta 29.400 euros anuales), el Gobierno y las entidades han pactado una serie de medidas que el sector se ha comprometido a aplicar, como congelación de cuotas, alargamientos de plazo y periodos de carencia en el pago del capital con tipos más bajos.

5 ¿Conviene o no amortizar la hipoteca?

En caso de tener ahorros suficientes y disponibles para poder planteárselo, lo primero que hay que preguntarse es para qué se querría amortizar, ya que se puede tanto recortar el plazo del crédito (a la larga de pagan menos intereses, pero la cuota mensual no varía) como la cuota (baja la cuota mensual, pero se pagan los mismo años). En el contexto de alta inflación y elevada incertidumbre actual, puede tener sentido rebajar la cuota para tener más sueldo disponible mes a mes, pero también es cierto que para ello sería necesario reducir la hucha de ahorros, lo cual en el actual contexto puede no ser una buena idea. Si no se tienen ni prevén apuros económicos, reducir el número de años que quedan por pagar siempre es financieramente interesante.

6 ¿Mejor contratar una hipoteca fija o variable?

Durante años y hasta el año pasado, contratar una hipoteca a tipo fijo -cuyas cuotas no varían a lo largo de la vida del préstamo- ha sido una opción atractiva. La política monetaria de tipos bajos y negativos impulsada por el BCE para reactivar la economía del euro provocó que dichos créditos para la compra de vivienda se ofrecieran a los precios más bajos de la historia. Con el rápido endurecimiento de la política monetaria, esa era dorada ha tocado a su fin. Las hipotecas a tipo fijo son ahora mucho más caras, aunque siempre suponen una alternativa interesante para quien se las pueda permitir y no quiera sorpresas desagradables con las cuotas como las que están sufriendo los hipotecados a tipo variable actualmente.

7 ¿Es buen momento para comprar o mejor alquilar?

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Para esta pregunta nunca hay una respuesta absoluta. Las circunstancias financieras y vitales de cada persona y familia varían mucho y es imposible hacer recetas válidas para todo el mundo. En términos generales, las cuotas hipotecarias son más bajas que los alquileres para viviendas de similares características, aunque la diferencia se ha reducido en los últimos 12 meses. Además, es una diferencia un tanto engañosa, ya que los compradores soportan otros gastos de los que se libran los inquilinos, como los gastos de comunidad, los seguros o los impuestos municipales. Además, hay que tener en cuenta que para comprar hace falta contar con ahorros equivalentes a más o menos el 30% del valor de la vivienda (los bancos solo financian como mucho el 80% en términos generales y hace falta un 10% adicional para abonar los gastos de constitución de la compra y el crédito). También es importante tener en cuenta que los expertos recomiendan que la cuota no supere el 35% de los ingresos familiares. Hoy por hoy, se considera rentable comprar frente alquilar cuando el pago mensual del préstamo es un 15% inferior al alquiler de mercado. Este comparador de la Mutua es una buena herramienta para determinar si económicamente conviene más comprar o alquilar.

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