Durante la pandemia, el alquiler de propiedades en barrios cerrados y quintas experimentó una demanda nunca antes vista. En un contexto en el que las restricciones de viaje dentro del país y al extranjero limitaron las opciones de vacaciones, muchas familias encontraron la solución perfecta al elegir pasar el verano en destinos cercanos a la ciudad, pero rodeados de belleza natural, con acceso a piletas y una amplia gama de comodidades para disfrutar de sus vacaciones.

Este año, esta tendencia no solo continúa atrayendo a aquellos que buscan descansar en Buenos Aires, sino que también ha absorbido a los veraneantes que en años anteriores solían optar por la costa o destinos internacionales.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Maximiliano Casarotti, broker de Cristina Barrionuevo Negocios Inmobiliarios, revela que todas las casas que alquilan en barrios cerrados ya fueron reservadas para el mes de enero. Incluso señala que los contratos se cerraron en las últimas semanas y que las personas están apresuradas por asegurarse un lugar. A pesar de que las consultas suelen comenzar en julio, este año notaron una aceleración importante en la firma de contratos luego de las PASO, especialmente por parte de aquellos interesados en alquilar durante el mes de enero.

Laura Porto, directora de Inmobiliaria Narváez, también tiene la misma percepción sobre el panorama de los alquileres en barrios privados: “Históricamente, en años electorales, el ritmo de consultas y cierre de operaciones tiende a disminuir a partir del mes de junio, en consonancia con el calendario electoral. Sin embargo, este año nos sorprendió, ya que la disminución en la actividad se hizo evidente recién a mediados de septiembre, es decir, después de las PASO”.

Oficina y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

Un dato interesante es que, según el broker, muchos veraneantes que antes se iban de vacaciones por 15 días a la costa o al extranjero ahora optan por quedarse un mes en una casa en un barrio cerrado. “Las personas que solían optar por destinos costeros ahora prefieren invertir un poco más y disfrutar de un entorno residencial durante sus vacaciones, a tan solo 40 minutos de la ciudad”. Una de las razones es que la diferencia entre alquilar en Mar del Plata una quincena, sumando los gastos extras de la carpa y las salidas nocturnas, no es tan significativa en comparación con alquilar una casa en un barrio cerrado durante todo un mes. “Estas propiedades suelen ofrecer comodidades como pileta, laguna, canchas de tenis y campos de golf. En lugar de salir a cenar, los inquilinos organizan asados y reciben a sus amigos y familiares en estas casas”, cuenta.

Asegura que, si bien los costos del alquiler de las propiedades en sí no han experimentado un aumento significativo, los gastos asociados, como comer en un restaurante y los viajes en auto, sí lo han hecho. “Por ejemplo, un departamento en la Parada 12 de Punta del Este se encuentra a un precio de US$6000 al mes, lo cual es relativamente económico en comparación con años anteriores. Sin embargo, una casa en un barrio cerrado puede costar US$3000 todo enero, además de que las compras y la comida también son mucho más asequibles y en pesos en comparación con el extranjero para el caso argentino”.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

En cuanto al alquiler de departamentos en Mar del Plata, Casarotti cuenta que están recibiendo un gran número de consultas de grupos grandes de amigos que desean pasar una semana en la costa. La diferencia con otros años es que normalmente las consultas se distribuían equitativamente entre familias y grupos de jóvenes, mientras que ahora la mayoría de las consultas provienen de grupos de amigos. “Es asombroso ver la cantidad de actividad que hay, con todos buscando cerrar sus acuerdos antes del 22 de octubre”.

Consultas, negociaciones y pago adelantado

Si bien las inmobiliarias no experimentan una disminución pronunciada en el ritmo de consultas, reconocen que los clientes están atravesando un período de incertidumbre en el país, lo que lleva a que, en algunos casos, prefieran posponer la toma de decisiones. Actualmente, el proceso de negociación se ha extendido en comparación con el pasado. “Cada operación, por supuesto, es única y particular. Sin embargo, en términos generales, se puede afirmar que la negociación toma aproximadamente un mes, aunque no es infrecuente encontrarse con operaciones que se prolongan por más de cuatro meses”, explica Porto.

En cuanto a los valores de cierre, éstos dependen en gran medida del tipo de propiedad. “En el caso de inmuebles a estrenar, que forman parte de un desarrollo inmobiliario, como edificios de departamentos o barrios de lotes, el precio de cierre tiende a ser cercano al precio de lista, con un descuento de hasta un 5%”, explica. Mientras que en el caso de propiedades usadas, asegura que el precio de cierre varía significativamente y depende de factores como las características específicas de la propiedad, la situación del vendedor y la calidad del inmueble. “A modo de generalización, en estos casos, el precio de cierre oscila entre un 10% y un 15% por debajo del precio publicado”, menciona Porto.

Una novedad del momento es que, al hacer una reserva, las personas ahora prefieren pagar la totalidad del monto de alquiler de inmediato. En contraste con años anteriores, señala que la mayoría no desea esperar y cierra la reserva lo más pronto posible. Otra diferencia notoria es que “en comparación con el año pasado, ahora la gente no está prestando tanta atención a la presencia de servicios en el lugar donde alquila”, señala Maximiliano. Aunque la mayoría elige barrios cerrados consolidados y no tanto los barrios nuevos, muchos varían significativamente en cuanto a los servicios que ofrecen, algunos no tienen instalaciones como campos de golf o canchas deportivas.

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Zona norte, la opción favorita para el verano

Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades S.A con oficinas en zona norte y CABA, también afirma sobre el creciente auge en el mercado de alquileres temporarios de viviendas en barrios cerrados para la próxima temporada de verano. “En un contexto marcado por la situación económica actual y la volatilidad del valor del dólar, las familias argentinas están reconsiderando sus planes de vacaciones”, comparte el director.

En este sentido, asegura que la opción de alquilar casas o departamentos equipados en zona norte se ha vuelto especialmente atractiva. Los costos de viajar al extranjero se volvieron prohibitivos para muchos y esto generó una sobre demanda en el mercado de alquileres temporarios. “Es casi imposible para una familia considerar un viaje al exterior y los destinos cercanos y con gastos en pesos van a ser las opciones más elegidas”, señala Igarzabal y menciona que zona norte, así como algunos destinos del interior, están siendo los más elegidos en la próxima temporada de verano.

Los barrios cerrados más demandados

Los destinos más solicitados son Tigre, Pilar, Escobar y San Isidro debido a su amplia oferta de barrios privados, quintas y countries. Además, estas ubicaciones son especialmente populares porque a menudo están cerca del lugar de trabajo de los inquilinos. Quienes se interesan en pasar las vacaciones en un barrio cerrado son atraídos por una amplia gama de opciones, aunque se destaca la importancia de la señal de internet para tomar la decisión. “Algunos clientes consideran alquilar en estas zonas para poder vacacionar unas semanas del mes y seguir trabajando las otras, en forma remota”, explica Igarzabal.

En cuanto a los precios, pueden variar según la ubicación y las comodidades ofrecidas. Por ejemplo, barrios privados como Nordelta, Villa Nueva y Santa Bárbara son considerados los más costosos, mientras que Puertos del Lago y El Cantón ofrecen opciones intermedias. Pilar del Este se destaca por sus oportunidades a precios más asequibles.

Igarzabal señala que las propiedades más demandadas para alquileres temporarios de verano son aquellas que cuentan con pileta y espacio verde. “Las familias suelen buscar casas de 200 m² a 300 m² con tres habitaciones y, en algunos casos, una habitación de servicio. Los precios varían, con opciones desde US$3000 hasta US$12.000 o más por mes, según las características del lugar y las comodidades”, remarca el director. También reconoce que la mayoría son familias con chicos y que incluso se dan casos donde entre dos familias alquilan por períodos de uno a tres meses.

Un dato interesante es que los departamentos en complejos dentro de barrios cerrados están teniendo cada vez más demanda entre los que prefieren un descanso con menor esfuerzo de limpieza. “Cada vez más personas optan por departamentos que ofrecen comodidades similares a las de un hotel”, menciona Igarzabal. Los departamentos de tres ambientes con amenities pueden alquilarse por valores que oscilan entre US$900 y US$2500 al mes. Estos precios suelen incluir las expensas, el cable, internet y el mantenimiento del jardín y la pileta del edificio, aunque no siempre cubren los servicios consumidos durante el alquiler.

En resumen, en un año electoral con una inflación que se acelera y un dólar que aumenta su cotización día a día, las vacaciones familiares se resuelven a menos de una hora de la ciudad en casas de alquiler temporario, mayoritariamente en zona norte, con las facilidades de extender el tiempo de permanencia en un entorno verde, con pileta y sensación de verano eterno.